Depuis quelques semaines, un nouveau document fait beaucoup parler dans le monde de la copropriété : l’attestation sur l’état de la copropriété, que plusieurs commencent déjà à appeler l’ASEC. Pour certains, c’est une nouveauté rassurante. Pour d’autres, une couche de paperasse de plus. En réalité, c’est surtout un changement structurant, attendu depuis longtemps.
Voici ce qu’il faut comprendre, simplement.
Pourquoi ce formulaire existe
Pendant des années, un même constat revenait sans cesse :
acheter un condo, c’est souvent acheter sans avoir toute l’information.
Contrairement à une maison unifamiliale, un immeuble en copropriété ne se laisse pas inspecter dans son ensemble. L’acheteur dépend donc largement :
- De la qualité de la documentation disponible.
- De la transparence du syndicat.
- De la rigueur de la gestion.
Or, cette information était souvent difficile à obtenir, incomplète ou transmise trop tard dans le processus.
C’est précisément ce que le législateur a cherché à corriger.
Le cadre légal derrière l’ASEC
L’ASEC découle directement du projet de loi 16, plus précisément de l’article 1068.1 du Code civil du Québec.
Cet article prévoit que :
Le vendeur d’une fraction doit remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement.
Pendant plusieurs années, cette obligation est restée théorique, faute de règlement. C’est chose faite depuis l’été 2025.
Le règlement a été publié à la Gazette officielle le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025. À partir de ce moment, l’attestation devient une obligation légale réelle et le syndicat de copropriété aura un délai de 15 jours pour la remettre au copropriétaire qui en fait la demande.
DRCOP, ASEC (SHQ, RGCQ) : qui fait quoi ?
C’est ici que la confusion s’installe. Clarifions.
1. La DRCOP
La DRCOP (Déclaration sur les renseignements du syndicat de copropriété) est un document utilisé depuis longtemps dans les transactions immobilières.
Important à savoir :
- Les syndicats n’étaient pas dans l’obligation de la remplir.
- Elle visait surtout à répondre aux besoins des courtiers et des acheteurs.
Avec l’arrivée de l’ASEC, la DRCOP ne disparaît pas automatiquement… SAUF si l’attestation fournit déjà toute l’information demandée.
2. Le formulaire standard du gouvernement (SHQ)
Le gouvernement a publié un modèle minimal d’attestation sur l’état de la copropriété.
Il respecte la loi, point final.
→ Il contient le strict minimum exigé par le règlement.
3. L’attestation bonifiée du RGCQ
C’est ici que le RGCQ (Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec) a joué un rôle clé.
Constat simple :
Si le syndicat remet une attestation minimale, il risque ensuite de se voir demander une DRCOP… puis possiblement d’autres demandes, ce qui alourdira considérablement le processus.
La solution proposée :
→ Un seul document, plus complet, qui :
- Respecte les exigences légales.
- Intègre les informations habituellement demandées dans une DRCOP.
- Évite la multiplication des demandes.
L’objectif n’est pas d’alourdir, mais de simplifier à long terme.
ASEC et droit à l’information : 1068.1 vs 1068.2
Il est important de distinguer deux choses :
- 1068.1 :
→ Une information synthétisée, structurée, fournie via l’attestation.
- 1068.2 :
→ Le droit pour un promettant acheteur d’obtenir les documents complets du syndicat (procès-verbaux, états financiers, etc.), sous réserve des règles de protection de la vie privée.
Autrement dit :
- L’ASEC donne une vue d’ensemble.
- Le reste, une vue détaillée.
Transparence, risque et valeur d’une copropriété
Le cœur de cette réforme est simple : mieux encadrer le risque.
Acheter, c’est toujours gérer un risque.
Mais plus l’information est claire :
- Plus la décision est éclairée.
- Plus le prix payé reflète la réalité.
- Plus la copropriété bien gérée est valorisée.
Une copropriété avec :
- Une gestion saine.
- Des finances structurées.
- Des documents à jour.
Sera naturellement perçue comme plus sécuritaire et donc plus attrayante.
Un outil, pas un frein
L’ASEC, particulièrement celle du regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), peut sembler lourde au premier abord, surtout pour les syndicats moins structurés.
Mais elle doit être vue comme :
- Un outil de mise en lumière.
- Un moyen d’expliquer les écarts.
- Une occasion de démontrer les efforts en cours.
Un fonds de prévoyance temporairement plus bas ?
Des travaux devancés ?
Un carnet d’entretien en préparation ?
→ Le formulaire prévoit des espaces pour expliquer, contextualiser et rassurer.
Ce n’est pas la situation parfaite qui est recherchée, mais la transparence.
Une pratique appelée à évoluer
Tous les intervenants l’ont souligné :
Ce formulaire est nouveau pour tout le monde.
Administrateurs, gestionnaires, courtiers, notaires, chacun s’ajuste.
Les premières attestations demandent plus de temps.
Les suivantes seront plus fluides.
À terme, l’ASEC vise à :
- Uniformiser les pratiques,
- Réduire l’improvisation,
- Professionnaliser encore davantage la gestion des copropriétés.
En conclusion
L’ASEC n’est ni un piège, ni une mode passagère.
C’est l’aboutissement de plusieurs années de réflexion pour corriger un réel manque de transparence dans les transactions en copropriété.
Bien comprise et bien utilisée, elle devient :
- Un outil de confiance pour l’acheteur.
- Un levier de crédibilité pour le syndicat.
- Et un filet de sécurité pour l’ensemble du marché.
En matière de copropriété,
La transparence commence par une information claire, expliquée et assumée.