Lorsqu’on achète un condo au Québec, il existe deux grandes formules juridiques : la copropriété divise et la copropriété indivise.
Chacune fonctionne différemment et a un impact sur vos droits, vos obligations et vos démarches financières.
Copropriété divise : chacun sa part, chacun sa liberté.
Dans une copropriété divise, chaque propriétaire possède un lot bien défini : son unité (parfois aussi son stationnement) ainsi qu’une quote-part des espaces communs (salle d’entraînement, piscine, etc.).
Chaque unité a son propre numéro de lot et reçoit ses propres comptes de taxes municipales et scolaires.
Vous êtes libre de vendre votre unité sans demander la permission aux autres copropriétaires et vous choisissez votre institution bancaire pour votre hypothèque. Les difficultés financières d’un voisin n’ont pas d’impact direct sur votre propriété.
La gestion des espaces communs est assurée par un syndicat de copropriété, qui applique les règles prévues dans la déclaration de copropriété.
Copropriété indivise : la propriété à plusieurs, dans un seul lot.
Dans une copropriété indivise, vous achetez un pourcentage de l’immeuble complet. Il n’y a pas de division légale des unités : le bâtiment a un seul numéro de lot et une seule facture de taxes, que vous partagez avec les autres propriétaires selon votre part.
La gestion repose sur une convention d’indivision (optionnelle, mais fortement recommandée), qui précise qui utilise quelle partie (ex. votre unité, votre stationnement, etc.), comment les frais sont partagés et quelles sont les règles pour la revente.
Souvent, si vous souhaitez vendre votre part, vous devez d’abord l’offrir aux autres propriétaires avant de la proposer à un acheteur externe.
Pour l’hypothèque, il existe très peu d’institutions financières qui acceptent de financer ce type de copropriété. De plus, contrairement à une copropriété divise où l’on peut verser seulement 5 % de mise de fonds, les institutions financières exigent généralement un minimum de 20 % pour une copropriété indivise.
Comparatif rapide
| Aspect | Copropriété divise | Copropriété indivise |
|---|---|---|
| Structure légale | Unité distincte avec lot individuel | Propriété partagée en quote-part sur un seul lot |
| Taxes | Factures individuelles | Facture unique partagée |
| Gestion | Syndicat de copropriété | Convention d’indivision (souvent facultative) |
| Revente | Libre | Doit d’abord être offerte aux autres copropriétaires |
| Hypothèque | Libre choix de l’institution bancaire | Peu de choix, souvent une seule institution |
| Mise de fonds | À partir de 5 % |
Environ 20 % |
En résumé
- Divise : Chaque unité est distincte, vous êtes autonome pour la gestion, le financement et la revente.
- Indivise : La propriété est partagée, les décisions sont collectives et les conditions financières sont souvent plus strictes, voire restrictives.