Et si, dans la propriété que vous convoitez, un locataire y habite déjà, pouvez-vous reprendre le logement ?
La question revient souvent surtout chez ceux qui magasinent leur première propriété… ou qui souhaitent donner un petit coup de pouce à leur enfant pour accéder à la propriété.
Mais attention ! La reprise de logement, c’est un terrain à bien connaître avant de s’y aventurer.
Ce qu’il faut savoir
Acheter une propriété louée, ce n’est pas seulement acquérir l’immeuble¹. Vous reprenez aussi, le cas échéant, le bail existant entre le locataire et l’ancien propriétaire.
Autrement dit, le locataire conserve ses droits, et vous devez respecter les règles prévues par le Code civil du Québec pour pouvoir reprendre le logement.
Concrètement ?
- Vous devez transmettre un avis écrit dans les délais requis : six mois avant la fin d’un bail de plus de 6 mois, ou un mois avant si le bail est plus court.
- Une fois l’avis reçu, le locataire dispose d’un mois pour répondre. S’il ne le fait pas, il est automatiquement considéré comme ayant refusé la reprise.
- En cas de contestation (ou d’absence de réponse), c’est à vous de présenter une demande au Tribunal administratif du logement (TAL) dans le mois suivant.
- Votre motif doit être légitime : occuper le logement vous-même ou y loger un proche (parent, enfant, conjoint, ascendant ou descendant).
- Et surtout, tout doit se faire de bonne foi. Le TAL s’assure que votre intention est réelle et non une excuse pour relouer à un prix plus élevé.
À noter
Le locataire peut contester la reprise. Dans ce cas, le TAL analysera votre demande, évaluera votre bonne foi et pourra même imposer certaines conditions, comme un délai supplémentaire ou une compensation pour les frais de déménagement.
Si, après coup, il s’avère que votre intention n’était pas sincère par exemple, si le logement n’est finalement pas occupé comme prévu, vous pourriez être tenu de verser des dommages-intérêts.
Pas vraiment la surprise qu’on souhaite après un achat de ce genre, n’est-ce pas ?
Il existe aussi une exception qui mérite une attention particulière : un propriétaire ne pourrait pas reprendre le logement d’un locataire si celui-ci (ou son conjoint) était âgé de 65 ans ou plus, qu’il occupait le logement depuis au moins 10 ans et qu’il disposait d’un revenu égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal admissible à un logement à loyer modique (LLM).
Dans ce cas, le propriétaire ne pourrait reprendre le logement que pour s’y loger lui-même, à condition d’être lui aussi âgé de 65 ans ou plus.
En résumé
Oui, acheter une propriété occupée peut être une belle opportunité… mais seulement si vous êtes bien informés, prêts à respecter les étapes et à planifier la reprise correctement. Entre l’avis, les délais et les démarches, cela demande un peu de stratégie et beaucoup de patience.
Notre conseil
Avant de formaliser votre promesse d’achat, ajoutez une clause stipulant que le vendeur s’engage à vous remettre un avis de cession du bail signé par le locataire et que toute entente ou négociation entre le vendeur et le locataire concernant la résiliation du bail ne doit en aucun cas engager votre responsabilité. Vous éviterez ainsi bien des complications inutiles.
Autrement dit, avant de tomber sous le charme d’une propriété à revenus ou d’un condo loué, prenez le temps de vérifier les baux en cours, d’établir un plan et surtout, d’évaluer si une reprise est réellement possible.
Parce qu’en immobilier, mieux vaut savoir où l’on met les pieds… avant d’y déposer ses boîtes.
¹ Bien immobilier : bien non susceptible d’être déplacé (maison, appartement, tour d’habitation, terrain nu), incluant les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent, ainsi que tout ce qui en fait partie intégrante. Font partie intégrante d’un immeuble les meubles incorporés à celui-ci, perdant leur individualité et assurant l’utilité de l’immeuble.